7月3日晚间，摩根士丹利华鑫证券结构融资总监李耀光先生在中国科学院大学中关村教学楼为经济与管理学院金融专硕与MBA同学作了题为“资产证券化与REITs”的讲座， MBA中心副主任闫妍副教授致欢迎词并介绍了李耀光先生的经历。

李耀光先生是特许金融分析师（CFA），中国注册会计师（CPA），曾就职于中信证券资产管理部、中国农业银行总行，长期从事理财与资金池投资管理、结构化投融资相关工作。同时担任中国资产证券化研究院研究员、中国资产证券化论坛理事及教育委员会委员，合著有《中国资产证券化操作手册》、《中国资产管理行业发展报告》、《PPP结构融资与资产证券化》等书籍。

李耀光先生以自己在讲座嘉宾中相对年轻说明资产证券化是新兴的业务。资产证券化业务在国内从2006年开始有初步探讨，2012-2013年随着政策导向明晰逐渐起步，2014-2015年取得蓬勃发展，由在亚洲可以忽略不计变为全球第二大市场。如果以传统银行债券业务难度类比夏利，那么资产证券化相当于奥迪，欧美擅长造“飞船”但忘记了“奥迪”的技术，适合中国市场的人才因断档而稀缺。REITs即房地产信托投资基金，未来将有广阔的发展前景。资产证券化的机理，是将缺乏即期流动性、但具有稳定可预期的未来现金流的资产转化为证券的过程，以此获得分散化投资收益与流动性溢价。消费、房地产贷款等缺乏流动性的资产打包装入特殊目的载体（SPV）之后包装成证券，根据其风险收益特征进行切分，是为资产证券化的过程。资产证券化涉及三大类技术：风险隔离、流动性增强、现金流重组，前两者是会计与法律的领域，现金流重组依赖数理技术，主要由数学、天体物理与航空等学术背景的人才负责。资产经切分实现差异化定价后将最合适的资产以最合适的价格售与最合适的人，实现了效率的改进。资产证券化在会计上表现为资产项的增项与减项，加强了资产的周转率而不影响资产负债率，是国家大力推进资产证券化的原因之一。从原理上，资产证券化这一工具本身并不是次贷危机的原因，再次证券化造成的高杠杆是风险的重要来源，而被评为3A级的资产在危机后无违约印证了次贷危机的爆发不单纯是资产质量问题，更多的是流动性风险。

 李耀光先生

REITs在海外类似于IPO，国内在2012年前后选择了资产证券化的途径，难度水平远高于REITs，国内许多著名地标商业建筑已在境内外市场成功发行REITs。全球范围内REITs的基础资产20%左右为商业零售，17%为工业与办公地产，11%为医疗与健康，13%为公寓，国内集中于前两类。2003年大中华区REITs在香港起步，2006年大陆开始研究，2014年开始发展，国际经验上往往作为房地产去库存的手段。房地产企业与金融企业均青睐轻资产战略——将资产移出表外，将利润留在表内——借以获得高估值。随着预售条件收紧、持有型物业比重加大，房地产经营模式被迫重化，估值被压抑。而海外先进地产商如凯德等按照股权投资的思路对物业进行类VC/PE的运作，REITs为商业地产重要的退出渠道。好品质来源于统一的商业管理，商业地产的整体性使分拆出售得不偿失，而REITs在保持项目统一性的前提下有效增加了流动性。发行REITs是地产商转型轻资产模式的重要手段，行胜于言，有利于企业在资本市场获得高估值。

资产证券化之外，李耀光先生将话题拓展开来，讨论了中小型银行与中小型地产开发商的困境。大型银行与地产开发商力推标准化，总部开发分公司推广，成本与价格下行导致竞争重点变为争取低成本资金，小机构陷于进退两难的局面。对于他们，唯一的出路在于在本地做出特色。对于同学们提出的REITs具体机制设计的问题，李耀光先生也做出了深入浅出的解答。